Según la wikipedia un Servicio de Listados Múltiples o Sistema de Listados Múltiples (según mi traducción libre del inglés) “es un conjunto de servicios que:
1) Permite a los brokers establecer ofertas contractuales de compensación (entre brokers)
2) Facilitar la cooperación entre los brokers participantes
3) Acumular y diseminar información que permita establecer valoraciones
4) Es un instrumento para la ordenada cooperación y diseminación de la información sobre listados para dar un mejor servicio a los clientes del broker y al público en general.
Los brokers inmobiliarios que representan a vendedores bajo un contrato de listado utilizan una base de datos y un programa informático del sistema de multilistado para compartir de la forma más amplia la información de propiedades con brokers inmobiliarios que representan a potenciales compradores o que desean cooperar con un broker que representa a vendedores para encontrar un comprador para la propiedad.
Los datos del listado almacenado en una base de datos es una información propiedad del broker que ha obtenido un acuerdo de listado con el propietario vendedor.”
En España y en Europa hace años (probablemente más de 10) que se intenta establecer un sistema colaborativo entre agencias y franquicias inmobiliarias con los ojos puestos en la experiencia Norteamericana, incluyendo a los dos grandes del norte, USA y Canadá, sin grandes resultados. Digo sin grandes resultados porque quienes están detrás de su desarrollo no han sabido o no han podido penetrar en la industria como alternativa superadora. Basta echar una mirada al MLS España hoy en funcionamiento para comprobar que está integrado por 6 empresas inmobiliarias, varias de ellas franquicias, que posiblemente no representen ni el 1% de las agencias inmobiliarias en funcionamiento.
En Revista Inmobiliarios en una artículo firmado por Moisés Ruiz se refleja lo siguiente:
“En cuanto a las agencias no sabemos tampoco cuantas llegaron a existir durante la década prodigiosa del 97 al 2007, unos decían 30.000 y si acudimos al CNAE salían incluso 180.000, evidentemente ninguna de las dos cifras es correcta, yo considero que la cifra más correcta en 2007 serian unas 50.000
También hemos leído hasta hartarnos que iban a cerrar entre el 20-60% de las agencias inmobiliarias.
Cifras también aventuradas ya que si no sabemos cuantos éramos difícilmente sabremos cuantos han cerrado, pero indicaban una tendencia.
Mi cálculo es el siguiente, en toda España actualmente hay aproximadamente:
APIS: 5.000
AEGI: 1.500
APEI: 900
OTRAS ASOCIACIONES (GIPE;ETI;APETI;ANPIFF;EIC,AEPI;FIABCI;AEGAI…): 1.300
ASOCIACIONES LOCALES: 300
FRANQUICIAS: 1.000…………………………”
Cabe hacerse la pregunta de por qué un sistema de gran éxito en aquellos lares no ha calado en España, sobre todo teniendo en cuenta que franquicias inmobiliarias norteamericanas aterrizaron aquí hace ya más de 15 años, que se dice pronto y supuestamente no tenían más que aplicar un sistema ya rodado.
Por aventurar algunos probables motivos diré que al principio estas empresas se vieron afectadas por el cambio de paradigma en el mercado inmobiliario americano. Al principio los MLS’s daban servicio a través de redes cerradas y eran propietarias de la información sobre las casas a la venta. La red de redes estaba en pañales y no era imaginable aún, para la mayoría de los mortales, el impacto que tendría Internet en el mundo de los negocios.
Si se deseaba comprar una propiedad inmobiliaria lo más práctico era acudir a una agencia inmobiliaria que proporcionara un listado de las propiedades disponibles en la zona. Era un sistema bastante cómodo y eficaz además del único que podía ofrecer este servicio. Los agentes inmobiliarios como únicos propietarios de la información (propiedades disponibles por nicho de mercado, días en venta, precios de venta, precios de las últimas propiedades vendidas, estadísticas de ventas, etc.) se encontraban en una situación inmejorable para controlar los vaivenes del mercado de compraventa de casas y por lo tanto de contratar clientes y desarrollar su negocio. Si un propietario deseaba vender su casa el broker podía realizar una OUV (oferta única de ventas). Si se listaba con un broker la exposición de la propiedad en el mercado sería máxima al figurar en el MLS y contar con la colaboración de otros brokers inmobiliarios. En cierta forma existía un mercado “cautivo” . O estabas en el MLS o tus posibilidades de venta disminuían drásticamente.
Pero llegó Internet.
Ahora los particulares, en inglés FSBO’s (acrónimo de For Sale By Owner) podían anunciarse por su cuenta.
Uno de los principales argumentos de captación del agente inmobiliario había desaparecido de la noche a la mañana. Y en este nuevo escenario de cambio había que establecer un nuevo modelo de negocio en la intermediación inmobiliaria.
Si esto iba a ser duro en un mercado maduro como el americano donde el profesional inmobiliario gozaba de cierto prestigio, bajo el paraguas de marcas prestigiosas y fiables, en España iba a ser mucho más complicado dado que no se contaba ni con la preparación ni con las herramientas adecuadas.
No es así como se ha desarrollado. Internet de hecho ha potenciado a las MLS mucho más que a los FSBOs. Eso es lo que hizo que la NAR (imprescindible para usar la MLS) haya alcanzado el 1,3 MM de REALTORs, y que los REALTORs hayan participado en el 85% de las operaciones en 2007!
Las MLS están ahora bajo el fuego, pero no el de los FSBOs, sino el de la Fiscalís Federal y la Agencia Antomonopolio que, alarmados por el auge de las MLS GRACIAS a Internat, han iniciado un proceso que está obligando a las MLS a ceder la información a portales inmobiliarios, a dejar publicar a Inmobiliarios aunque no sean REALTORs, y se empieza a hablar a permitir publicar a los particulares en la MLS.
Así que, internet no solo no amenaza a las MLS, sino que las ha potenciado, y los FSBOs no solo no se han beneficiado, sino que han necesitado a papá Estado para evitar que desaparecieran.
Hola Fernando, antes que nada gracias por tu participación. Con tu comentario te has anticipado a conceptos que pretendía tocar en próximos artículos. Al final de la entrada ponía “Uno de los principales argumentos de captación del agente inmobiliario había desaparecido de la noche a la mañana. Y en este nuevo escenario de cambio había que establecer un nuevo modelo de negocio en la intermediación inmobiliaria”
Por supuesto que los MLS’s encontraron en Internet una fabulosa herramienta de desarrollo del negocio. Lo que quería hacer evidente es que por primera vez en USA y Canadá el FSBO tenía la posibilidad real de competir con el Real Estate Agent con sus mismas armas. Contar con una red social de compraventa pública de propiedades. El agente inmobiliario ya no era el único proveedor de información. Lo que sucedió es que allí la capacidad de reacción de una industria madura estaba muy bien preparada para resistir el envite.
Supongo que estaba ya planeado tocar el tema en artículos próximos pero es bueno entender que la única forma de que cualquier MLS funcione es que sus integrantes sepan trabajar, que sean profesionales y que sean capaces de compartir las cosas que tienen. Con esto me refiero a que una inmobiliaria solo puede compartir aquello que tiene firmado en exclusiva, en precio y con unos honorarios decentes y para conseguir eso se necesita profesionalidad.
Desde luego Rodrigo, así como un médico se prepara durante años y se forma continuamente para prevenir, diagnosticar y consecuentemente establecer el mejor tratamiento para sus pacientes, el agente inmobiliario está obligado a ser profesional si su principal objetivo es resolver el problema de sus clientes. Para ello deberá conocer su nicho de mercado para establecer precios razonables de mercado, basándose en los valores de venta de los últimos seis meses, establecer un plan de márketing adecuado a cada tipología y potencial comprador, seguimiento de los clientes, estar permanentemente al tanto de cualquier cambio en su zona que afecte al precio y al éxito de la venta, etc. Y el MLS sin dudarlo es una herramienta indispensable tanto para lo expuesto como para establecer un esquema colaborativo de venta entre agencias al servicio del consumidor, con mejor información y transparencia.
Yo creo que lo que garantiza el mejor funcionamiento de la MLS es a) que la MLS sea una herramienta realmente útil o hasta imprescindible para el agente y su cliente, y b) que se expulse de la MLS (formalmente o “de facto”) al que no se comporte de acuerdo con las normas que se establecen en ella (ver normativa estandar propuesta por la CAR a las MLS de California, en revistainmobiliarios.com)
Así es Fernando. La cosas son como son y no como las gentes imaginamos que son. De ahí la cantidad de “mitos inmobiliarios” que no hacen más que poner piedras en el camino y “perjudican seriamente la salud”. En este caso la venta. Y la única forma de luchar contra cualquier mito es la información ajustada, cierta y veraz. El primer motivo por el que una casa se mantiene mucho tiempo en el mercado es porque está sobrevalorada. El mito sostiene “para bajar siempre hay tiempo” con añadidos como “siempre puede venir un caprichoso que me pague lo que pido”. La cruda realidad es que si no se pone una casa a la venta DESDE EL PRIMER MOMENTO a un PRECIO CORRECTO DE MERCADO, cuando se venda se venderá a un precio peor del que se hubiera podido obtener si se hubiera hecho. Cómo se lucha contra este mito: con información que está en un MLS. Precio al que se VENDIERON las últimas propiedades. Ésto es lo que transforma a un MLS en imprescindible para un agente inmobiliario, y como consecuencia imprescindible al agente inmobiliario para el vendedor de hoy. Llamo vendedor de hoy al que comprende el mensaje y sitúa su casa en precio. En cuanto a que se expulse al que no cumpla con los códigos éticos. Ésto es evidente. Lo que es seguro es que la gran mayoría cuando perciba los beneficios de pertenecer al grupo, se cuidará mucho por respetar a sus pares si pretende fundar un negocio para muchos años cuya base fundamental es el de ofrecer el mejor servicio y la confianza posibles.Miraré la normativa. Gracias por la información.