Dicen que mirar un árbol te puede hacer perder la perspectiva y no verás el bosque. Esto es evidentemente una actitud frente a la realidad más que una consecuencia inevitable. La información está ahí, disponible, gracias a las redes sociales y aunque hay opiniones para todos los gustos (o deseos) hay que tratar de separar el grano de la paja. Mi árbol está en  Torrelodones donde trabajo como agente inmobiliario y tengo mi estudio de arquitectura desde hace más de 15 años. Mi actividad me obliga a seguir la evolución de los precios de las viviendas y al cabo del tiempo he recogido datos que me permiten elaborar unas estadísticas lo suficientemente ajustadas. En la actual etapa de pinchazo de la burbuja inmobiliaria Torrelodones no ha sido inmune a sus efectos y mis números revelan que, dependiendo del nicho de mercado las propiedades están bajando su precio entre un 1% y un 3% al mes y esto me ha estimulado para mirar que pasa en el resto del país. Entre las noticias que suelo leer me ha llamado la atención un informe de S.MacCoy (seudónimo con el que escribe Alberto Artero, director de Cotizalia) en diciembre de 2008 donde vaticinaba una caída de precios del 50% para 2011.  Sin embargo en aquella fecha no se estaban manifestando las bajadas de precios indicadoras del comienzo del proceso. Lo lógico esperable en un mercado es que cuando se produce un desequilibrio negativo entre oferta y demanda los precios bajen de forma automática y este freno McCoy lo atribuía a 4 factores.

En vivienda nueva:
1) La acción de los bancos que, para evitar procesos concursales, se quedan con la promoción, trasladando el sobreprecio a la entidad financiera sin que salga de momento al mercado.
2) Además la aparición de la figura del concurso voluntario de acreedores acentúa esta tendencia.
En Segunda Mano:
3) El sistema español es acusadamente garantista. El hipotecado responde de su deuda con todos sus bienes. Presentes y futuros. Esto indudablemente hace que la voluntad de pago sea mayor que en otros países donde el riesgo está limitado a la garantía que se aporta.

Si hacemos una deducción inversa es bastante probable que la alegría prestamista de los últimos tiempos, aunque no sea una exclusiva española, no olvidemos a USA y sus préstamos a NINJA’s, No Income, (sin ingresos) No Job, (sin trabajo) No Assets (sin bienes), haya estado incentivada irreflexivamente.
4) La gente aguanta lo indecible para mantener su estatus, para impedir la liquidación de sus bienes, hasta que no resiste más y claudica.

Esto podría causar un efecto avalancha. Pequeños copos de nieve no causan efectos notables ni peligrosos pero su incesante caída puede producir su acumulación y con el aumento de peso un colapso de equilibrio del sistema con un efecto de caída repentina.

El ratio medio de endeudamiento de la unidad familiar, Precio medio de la vivienda entre renta bruta disponible de la unidad familiar, según datos del Banco de España históricamente se ha situado en aproximadamente 4. En la actualidad es de 7. En su informe El Impacto de la Crisis Financiera Sobre la Economía Española de 16 de junio de 2008 BDE (Banco de España) decía:

“El dinamismo de la actividad vino acompañado de un rápido incremento del  precio de la vivienda,que pasó de una tasa media del 1% entre 1995 y 1997 a otra del 18% entre 2003 y 2004. En media, entre 1995 y 2007 se registró un avance de un 10% anual. Como resultado, la ratio entre el precio de la vivienda y la renta bruta por hogar casi se duplicó en dicho período, pasando de 3,8 a 7. Tan pronto como en 2003, algunos estudios alertaban ya de que este crecimiento de los precios de los activos inmobiliarios resultaba excesivo. Por ejemplo, Ayuso y Restoy (2003) apuntaban que la sobrevaloración del precio de la vivienda podría situarse, a finales de 2002, entre un 20% y un 30%. Estimaciones más recientes procedentes de modelos macroeconómicos estilizados amplían algo dicho rango, reduciendo su límite inferior e incrementando el superior.”

¿Cómo ha sido esto posible? Pues posiblemente por una lado porque a la gente lo que verdaderamente le importaba era lo que podía pagar al mes. Luego, con intereses bajos y créditos a largo plazo el endeudamiento mensual cubría cómodamente los ratios de riesgos que las entidades financieras tomaban como base para que el pago de la hipoteca no superara el 30/45% de los ingresos netos mensuales de la unidad familiar y por otro lado el rápido incremento de los precios y las expectativas de rendimientos muy altos de las inversiones que motivaron el desplazamiento de capitales desde otros activos hacia el mercado inmobiliario.

Con todos estos datos McCoy se pone a calcular y hace una cuenta muy sencilla. Si acabada la fiesta burbujil inmobiliaria retornamos al ratio histórico del 3,8 la operación es sencilla 3,8 dividido entre 7 es igual a 0,54 que es el descenso de precios necesario para cumplir con el principio de asequibilidad. En conclusión, si la solución es volver al ratio histórico el descenso del precio de la vivienda se colocaría en torno al 50%. Pero es que además estamos en la Unión Europea, zona euro, con una gran dependencia exterior en las decisiones económicas. En la época previa al euro, con la peseta, el gobierno podía tomar decisiones como la devaluación o con tipos de interés atractivos, recursos de los que ahora carece. Parece que uno de los caminos para aumentar la productividad sería el de la rebaja de los salarios reales vía inflación y/o rebajar los costes de producción haciendo lo mismo (y más si es posible) con menos plantilla, o sea aumento del paro.  Si esto ocurre se vería minorada la cantidad que los hogares podrían destinar a la compra de vivienda (y menos hogares con posibles) y si en la ecuación queda fijo el ratio de esfuerzo este factor actuaría como una fuerza que empujaría adicionalmente la bajada de precios de la vivienda. A ver que pasa, la controversia está servida.